Продажа объекта в строящемся здании возможна путем передачи прав другому лицу, что юридически оформляется как уступка по договору долевого участия (ДДУ). Об особенностях этой процедуры рассказала Валентина Восканян, занимающая пост директора по правовым вопросам компании Level Group, в интервью для RT.
Согласно разъяснениям эксперта, при такой сделке покупатель приобретает не саму квартиру, а право требовать её передачи от застройщика после завершения всех строительных работ. Данный тип транзакции допустим в период между официальной регистрацией первоначального ДДУ и моментом, когда стороны подписывают передаточный акт. При этом важно, чтобы обязательства по оплате по договору были выполнены полностью. В случае, если у текущего дольщика остается задолженность, она может быть переведена на нового участника сделки, однако здесь критически важно получить предварительное одобрение со стороны застройщика. Любой договор уступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Особое внимание Валентина Восканян уделила ситуациям, когда собственником прав по ДДУ является несовершеннолетний. В таких случаях сделка требует обязательного согласования с органом опеки и попечительства, который обязан проконтролировать соблюдение имущественных интересов ребенка. Процесс рассмотрения документов ведомством занимает до 15 дней. Специалист пояснила, что опека анализирует условия передачи прав и их влияние на благосостояние ребенка. При этом жесткого требования о том, что семья обязана сразу приобрести взамен другое жилье равной или большей площади, не существует — решение принимается индивидуально в зависимости от ситуации.
Что касается юридической подписи, то для детей младше 14 лет документы оформляют их родители или законные представители. Подростки в возрасте от 14 до 18 лет имеют право подписывать бумаги самостоятельно, но только при наличии письменного согласия от их законных представителей.
Отдельный блок сложностей возникает, если при оплате жилья применялся материнский капитал. Валентина Восканян напомнила, что использование этих средств накладывает на семью обязательство по выделению долей всем членам семьи в приобретаемом объекте. Важно понимать, что разрешение органов опеки не освобождает от этой обязанности и не заменяет её.
Процесс оформления прав собственности и распределения долей обычно начинается в течение шести месяцев после подписания акта приема-передачи квартиры. Если покупка совершалась с помощью субсидии, сроки могут зависеть от момента погашения кредита и снятия обременения. Таким образом, до того как объект будет официально передан по акту, выделить доли в праве собственности зачастую невозможно. Юрист подчеркнула, что передача ребенку долей в другой недвижимости или перевод денег на его банковский счет не считаются автоматическим выполнением требований законодательства относительно маткапитала. Закон предписывает оформлять в общую собственность именно то жилье, которое было куплено с использованием государственных средств. В связи с этим каждую возможность переуступки необходимо рассматривать отдельно, учитывая все детали ДДУ, способы оплаты и права всех членов семьи.
